概念解读
在买房后，我们会得到房产证和土地使用证，其中房产证表示我们的对房屋的永久所用权，只要居住的建筑物在，那么我们对该房屋就有所有权。而土地使用权证只是表明我们房屋下面的土地拥有使用权，这种使用权通常只有70年，如果土地使用年限期满了，我们该怎么办呢?
1.国家要收回土地
如果国家根据公共利益需要收回该土地的，房屋业主可以向国家申请一定的补偿。
如果土地使用者未申请续期的，土地使用权和房产便会由国家无偿地收回。房屋所有权也就自然消失。
2.国家无需收回土地
如果国家不需要收回土地的，应允许延长土地使用权期限。
①土地使用期限届满前一年申请续期。
②交纳土地出让金。该出让金的价格通常低于同类的土地出让金的价格。
法律依据
《物权法》
一百四十九条?住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。
《城市房地产管理法》
第二十一条?土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订合同,并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
参考案例
2009年10月，甲向法院起诉，要求开发商按照购房合同约定履行合同义务，讲40年的土地使用权变更为70年。法院在审理中查明，开发商与出让方签订的出让合同，土地为商业用地使用年限是40年，但是开发商在与甲签订购房合同时签的却是70年。
法院经过审理认为：原被告之间签订的《商品房买卖合同》主要条款不违反法律的规定，但合同约定的土地使用权年限条款无效。原告要求将40年的土地使用权年限变更为70年的诉讼请求不予支持。开发商向甲赔偿57600元。
解决方法
起诉需要资料：
1.起诉状正本一份，并按被告的人数提交副本；
2.当事人主体资格的证明（包括原告、被告和第三人等）；
3.本院具有管辖权的证据（如被告户口不在宝安，须提交被告在宝安居住一年以上的证明，该证明由派出所或居委会出具）；
4.其他证据。
起诉管辖法院：
房产纠纷的管辖法院
第一，当事人之间有约定管辖的法院
①约定管辖明确，且约定管辖具有排他性，案件由约定管辖的法院管辖;
②约定管辖明确，但约定管辖不具有排他性，案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;
③约定管辖不明确，则案件适用法定管辖情形;
第二，合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的
①被告地法院管辖;
②合同履行地法院管辖;
起诉管辖法院：
房产纠纷中，通常是因双方所签订的合同所产生。
第一，当事人之间有约定管辖的法院
①约定管辖明确，且约定管辖具有排他性，案件由约定管辖的法院管辖;
②约定管辖明确，但约定管辖不具有排他性，案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;
③约定管辖不明确，则案件适用法定管辖情形;
第二，合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的
①被告地法院管辖;
②合同履行地法院管辖;
诉讼流程图：
